不義的市場 需要租務管制

林鄭上任以來，政策主張以一句總結－「與權貴同行，與基層為敵」。政府施政不公，尤以房屋政策為甚。「雲端政府」強調「置業主導」，要重建「置業階梯」，大搞「綠置居」、「港人首置上車盤」，仿彿對香港極為嚴重的房屋問題視而不見；在「地面」是：公屋申請數字屢創新高，高達28萬﹗基層住戶有冤無路訴，公屋上樓遙遙無期，單位租金水漲船高，基層住戶難以負擔。

所謂置業主導，即政府「縮骨」，將房屋問題交由市場處理。政府無意增建公屋，甚至打算將16萬公屋單位投入私人市場，化為「綠置居」。公屋申請數字高達28萬，但政府倒行逆施，不建公屋以解民困，反逼迫市民置業上車，漠視現實。不少人為求置業，甘負高息按揭，當一輩子樓奴。再者，政府漠視現實，前設樓市永遠穩健，樓奴們步步驚心。本港去年的樓價與收入比率已攀升至35倍，即港人要不吃不喝35年才可買到一層面積約970方呎的樓房。縱然政府「綠置居」以「低價」為賣點，但公屋申請者、住戶可有多大負擔能力？

政府眼中只有地產商，加之林鄭「80萬(公屋)封頂」歷歷在目，要增建公屋還需續向政府施壓。但在現行情況，我們除要求政府增建公屋，還有可行之事－租務管制。

租務管制所謂何事？

租務管制，顧名思義，即是對於租務市場的行為之限制。既稱「租務」的管制，而非單「租金」，即不單是對於租金升幅的管制，亦是對於租住權的保障。在於香港，租管並不陌生－港英政府曾在1921年至1926年期間，實施《1921 年租務條例》，限制租金應凍結在 1920 年 12 月 31 日的水平，而只要租客遵守租約條款，業主便不能逼遷租客。

及後，港英政府又於1945年以《統治公告》形式，限制戰前建築單位租金維持在1941年12月25日前的水平，並稱其為「標準租金」，後來被整合成《1947 年業主與租客條例》，既限制加租幅度，又對租住權作出保障，又成立了一個租務審裁處處理租務糾紛。其後歷經多次修改，分別於1998年及2004年被取消。

兩次廢法，原因卻只有一個－為市場、地產商清除「吸血」障礙。香港曾於1997年及2003年經歷兩次經濟危機，前者是由「冬蔭公危機」而起的金融危機，使資產大幅眨值，政府為刺激樓市，不惜廢除租金管制；及後在2003年，因為沙士而導致香港經濟大受打擊，政府因而取廢除法例對租住權的保障。表面上，政府用心良苦，不惜「大刀闊斧」修法以解決經濟危機。實際上，兩次廢法，與其說是解決經濟危機，不如說是「去管制化」，解決限制市場交投的法例，令市場更自由，以市民、租客的權利及生活為代價，換取更佳營商及賺錢－「吸血」的環境。但我們不禁問，經濟危機解除多年，政府可有想恢復租管？林鄭日前曾公開宣稱不考慮設立租管，並稱租金高昂，只在供應不足，要從市場供求解決。我們從歷史的軌跡可見，政府對民困視而不見，解救經濟只是說詞，目的只在向商家獻媚！

改寫權力關係靠租管

香港的租金升幅快如閃電，租金之高外列世界前茅。據政府數字，香港各類單位的租金指數由2006年的91.6，狂升至2016年的168.2，尤以A類單位（實用面積少於431平方呎）為甚，在10年間升超過一倍，由 90.1飆升至184.8。同時間，打工仔的人工升幅入息中位數只由2006年的約一萬元，升至一萬五千元。人工升幅遠遠跑輸租金升幅、租盤單位「越細越貴」，家庭租戶負擔百上加斤，劏房租金媲美豪宅，政府一次性津貼成效極小。我們急切需要租務管制以「限富扶貧」。

但與其說「限富扶貧」，更確切的說法是要改變過往租務市場極為不平等的業主－租客的權力關係。政府除對瘋狂的租金升幅視而不見，更是對租務市場的業主行為毫無限制。現時業主只需一個月通知期就可勒令租客搬遷，租客常在毫無保障下被業主以各種理由逼遷，一天未上公屋，就只能「一年一遷」，過著「遊牧」般的生活。「關注綜援低收入聯盟」等多個組織調查指，受訪者上次搬家的原因，67.1%並非自願遷出，包括業主單方面終止租約及大幅加租等原因。然後搬屋時又要廢時找樓盤、付經紀佣金、「兩按一上」，住客只能不斷在輪迴中花費。

租金升幅，不只由市場供求問題所主導。香港政府過去一直信奉自由市場，擺出一副「積極不干預」的「大市場小政府」姿態。但實際上，政府一直作出最有力的干預！除上述提到以廢法去管制；年復一年的強調「自由市場」；簡單低稅制；政府實際上是以法例向社會發放信息－「地產商、商人、業主，發財吧！」。政府有極大責任監察市場運作，假如政府當真有心「救基層住戶於水火」，何不堅決向社會、市場宣稱，要限制放任已久的租務管制，保障租住權，限制租金升幅，平衡業主、租客的議價能力，並設立租務管制，例如：

限制租金升幅不可超越特定水平；

限制業主不可單方面終止租約；

設立租務審裁法庭，並有權介入租約事宜，以解決租務糾紛；

業主不可隨意加收不同費用，如要加收，必需經仲裁，得租客同意；

與其諸多理由，不如多管齊下

廉價的鱷魚淚，還是免了。政府一再強調「有決心解決房屋問題」，但一方面只重彈「置業主導」的調子，另一方面又指控民間聲音天真，設租管只會令市面租盤難尋、業主巧立明目，濫收費用情況嚴重。但政府倒因為果，漠視劏房租戶現時除負擔「豪宅級租金」，還有比市場高幾近一倍的電費；另一方面，政府就設立富人稅、物業空置稅、大額利得稅等，一再推搪，業主當然大條道理丟空物業。

其實，政府與其諸多理由，不如多管齊下以解決樓市過熱的問題。租務管制並非「萬能藥」，要解決問題，必需配合其他政策，如加大公營房屋比例、房屋去商品化等政策措施，配合租務管制，完善租務市場。政府必需加強對市場的管制，再維持「大市場」，我們只能繼續「小」政府了。