土地大辯論的燈下黑 市建局地產霸權

土地大辯論最近進行得如火如荼，從技術層面及發展效率，到利益板塊及發展模式的深層次矛盾，爭論不絕。各界拿着大光燈遍尋新造或可供改劃的土地；但在燈下旁落了一抹影子，在是次土地大辯論缺席，卻是不可忽視的土地儲備，就是市區重建的潛在地皮。

如果只看2001年市建局成立至今的重建落成單位數目，區區23,000個看似是微不足道；然而，如果放眼香港舊區內的老舊樓宇數目，就能夠一窺市區重建的實質潛力。現時，超過50年樓齡的樓宇數目多達6,500幢；及至2046年，若果沒有任何樓宇遭到拆卸的話，將會有326,000個單位樓齡超過70年，數目驚人。有說，重建地皮原本已經興建住宅樓宇，其新增樓宇單位供應的效果不彰。然而，觀乎市區重建局在過去重建項目轉換地積比的倍數，這個說法就難以成立了。據影子長策會的數字顯示，過去70個住宅重建項目中，總樓面面積由771,874平方米，增加至重建後的2,097,683平方米，足足增加了172%。因此，若果將舊樓拆卸重建，其新增樓面面積將會非常巨大，可見極具發展潛力；加上所在地域本身已經開發，有充足配套和設施，交通網絡成熟，且較少牽涉改劃用途，因此近十年來，無論由市區重建局抑或私人發展商經手的市區重建，均非常活躍，而且連連獲利；即使近年樓價飛升造成收購成本上漲，新的重建項目仍然有增無減。

重建光環背後      堂而皇之的市區圈地運動

在香港舊區失修樓宇林立的場景下，「市區重建」的確有其需要。但「重建」不一定代表拆卸，更加不應成為趕絕窮人、迎合炒家的遊戲。當歐美國家很多大都會努力保留和復修百年以上的建築物，香港卻以飛快的速度拆樓，並重建成貴價私樓，甚至酒店或商業樓宇。自從香港於1988年成立土地發展有限公司，以半公營半私營，自負盈虧的模式進行市區重建，以發展私人物業賺取投標重建地皮收益為主導，為地產商及發展商展開新一輪市區圈地運動開啟壞先例。及至2001年成立市區重建局，這種發展模式更是變本加厲，不但被賦予「免補地價」等財務優惠，而且能夠以公權力身份引用「尚方寶劍」《收回土地條例》進行收樓，不但摧毀社區網絡，致令當區市民被逼遷離，基層住屋空間不斷萎縮，連帶附近租金不斷攀升；拆卸舊樓後全部興建豪宅甚至酒店，卻從來無一幢公屋或基層可負擔的住屋。諷刺的是，市建局成立時由政府注資一百億公帑加持，換來的是市建局恃政府之權，行發展商謀利之實，可謂荒謬極致。

市建局虛構虧蝕迷思         酬庸新地產霸權

市建局坐擁權力和資源優勢，本應充分實踐「以人為先，地區為本」的社會責任，興建可負擔房屋。然而當民間要求其興建公營房屋，保留社區網絡時，市建局均危言聳聽，強調保育及重建的成本巨大，並且需要承擔相當的社會責任，例如足額補償及提供安置單位，導致虧損風險增加。然而市建局每次宣稱虧蝕，均是狼來了。以灣仔利東街項目為例，2003年時，市建局指總發展成本是35.8億元，預計將會虧蝕3.4億元；然而，隨着地產市道年年升，當年收購呎價4,079元，10年後開售的呎價已升至22,753元，市建局在住宅部分可獲分紅最少52億元，還有每年可攤分商場租金1.24億元。截至2017年財政年度，市建局已累積226.1億元盈餘。除了成立初期5年、2008/09及2013/14年度因已開展的項目未招標或要為個別項目如觀塘市中心作撥備外，每年均錄得數以10億元計的盈餘，遠遠不止市建局行政總監韋志成所指的「收支平衡」，而是另一個地產霸權。再者，市建局可以通過進行「小區發展模式」，透過規劃手段增加整體樓面面積和改變社區格局，甚至以街道地積比轉移至重建樓宇來放寬高度限制，因此可以增加以倍數計的地積比賺取盈餘。除了樓面地價之外，市建局還可以收取發展商的前期款項、售樓收益分紅、賺取出租物業的收益及持有高市值資產，來進一步增加其財政收入，其財路之多，比私人發展商有過之而無不及。

由此可見，在政府整體房屋發展和市區更新的藍圖中，拆卸重建由「改善舊區居民生活」的初衷，已然變質成為一盤穩賺不賠的托市大茶飯。面對地產商在新界囤積的1,000公頃土地，政府拒絕動用《收回土地條例》，反而通過推出「公私合營模式」去把官商勾結制度化；另一方面，早已在市區打好算盤，準備以收地條例掠奪基層住屋空間，進一步資本化和金融化。因此，當市民大眾聚焦在未來土地供應的同時，亦應該留意蠟燭下的影子，不應忽視重建本身涉及龐大的公共利益及土地分配的公義問題。